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admin 经济管理 05-25 556 0

内容简介
1、为什么要读这本书？
房地产如此重要，它是国民经济的支柱、财富的象征、大类资产配置的核心、经济周期之母、民生的保障、金融危机的策源地。
中国房地产运行仅20多年，很多问题众说纷纭，不识庐山真面目，。如果我们把视野投向全球，用历史维度和数据逻辑来标准度量，发现那些房地产运作上百年的发达经济体，自有成功和失败的案例供我们借鉴。
房价还会涨吗？房地产是国民经济的支柱产业吗？房产税会推出吗？房地产泡沫什么时候会破？
这些问题，表面杂乱无章，当我们细细研究典型经济体的百年房地产运行史，用更加开阔的全球视野、更加纵深的历史维度和更加扎实的数据逻辑来观察当下，才能在众说纷纭中拨云见雾，寻找到真正的答案。
2、你为什么需要这本书？
如果你是房地产从业者，你需要一本工具书，掌握全球房地产的市场变迁；
如果你是房地产持有者，你需要一本有周期视野的书，判断自己的资产配置是否恰当；
如果你是资本市场投资者，你需要一本参考书，复盘房地产与金融市场的联动规律；
如果你是公共政策制定者，你需要一本实证报告集，回顾国外住房政策和房地产市场的互动影响；
如果你是专业研究者，你需要一套方法论，检查自己的分析框架。
即使你只是对房地产仅是略感兴趣，那也不该错过这本兼具冷静客观的专业性和刺激生动的趣味性的“全球房地产故事会”。
3、为什么这是一本关于房地产的好书？
十年磨一剑。十多年来，本书作者带着对房地产的问题跟踪研究美国、日本、德国、新加坡、英国、中国香港、中地等的房地产市场运行，开阔的全球视野、纵深的历史维度、扎实的数据逻辑，几十万字书稿的背后是上千万字的文献积累，苦读一手资料、用数据说话、用规律回答问题，不泛泛而谈，更不人云亦云。
本书选择的重点研究样本，代表性强，案例丰富而生动，国际视野宽广，具有历史纵深感和厚重感；本书明确提出“住房制度是破译房地产运行的基因密码”、“有什么样的住房制度，就有什么样的房地产市场”，深度解析住房制度和房地产市场的关系，属业界shou创。

日本人口总数在2010年见顶，老龄化问题严重。“二战”以后日本总人口数快速增加，2010年达1.28亿的历史峰值，随后不断减少。与此同时，人口结构化问题突出，2018年0~14岁人口占比为12.2%，15~64岁人口占比为59.7%，65岁以上人口占比高达28.1%，老龄人口比重不断创历史新高。此外，新出生人数不断减少，如图4.7所示，1973年以后，出生人口数量屡创新低，2017年出生人口数为95万，不足1973年的一半。据日本国立社会保障与人口研究所推测：日本总人口数将持续下降，在2053年左右降至1亿，2065年左右降至8 800万；日本老龄人口占比也将不断上升，2025年突破30%，2040年突破35%。

人随产业走，向大都市圈高度集聚，尤其是东京。“二战”以后日本重工业在大城市的快速发展吸引农业就业人口向大城市聚集；20世纪60年代重工业向大城市周边转移，带动市中心和周边人口向大都市圈集聚；70年代以金融、不动产、批发贸易为代表的第三产业发展较快，服务业能提供更多更好的就业，吸引人口进一步流向大都市圈。尤其是东京，在总人口负增长、其他两个都市圈人口净流出的情况下，仍保持人口净流入状态，见图4.8。近期日本政府甚至试图通过高额补贴鼓励人们迁出东京，缓解东京圈和其他城市的人口压力。